菲律宾政坛动荡，房地产行业韧性犹存

 

　　前总统罗德里戈·杜特尔特的被捕是一场充满戏剧性潜在影响的政治转折。然而，菲律宾蓬勃发展的房地产行业（至少目前）并未退缩。

　　前总统杜特尔特被捕，将菲律宾政坛再度推入动荡，加深了其盟友与小马科斯政府之间的裂痕。

　　这种不稳定局势曾一度引发市场震荡，激起人们对政策逆转、投资者踌躇和资本外逃的担忧。然而，菲律宾房地产行业并未退缩——至少目前还没有。

　　事实上，在这个政治长期主导投资周期的国家，不同寻常的一幕正在上演。开发商们仍在继续买地、建设和推进项目。那么，这究竟是房地产行业能够安然度过的又一场风暴，还是对其韧性更深层次考验的开始？

　　历史经验提醒我们要谨慎。在菲律宾，政治内讧向来有撼动市场的力量，导致项目停滞、审批延迟并加剧资本外逃。但这一次，其负面影响却受到了明显抑制。

　　“我们并未看到显著的资本外逃，”高力国际（Colliers）研究总监乔伊·邦多克（Joey Bondoc）表示。“大部分房地产投资是由在本地或海外工作的菲律宾人完成的。即便是日本公司也在积极关注菲律宾市场，寻找合资伙伴。”

　　根据高力国际菲律宾公司的数据，大部分房地产投资仍以国内需求为支柱，这包括海外菲律宾工人的汇款以及外国投资者（如寻求合资的日本公司）的长期承诺。

　　这是一个根基稳固、不易恐慌的投资者群体。如果说上次选举能提供任何启示的话，那就是高层动荡并不总会转化为基层的混乱，这种模式似乎仍在延续。2022年，住宅公寓销售额同比飙升90%，达到1620亿菲律宾比索（合29亿美元），延续了2010年和2016年等其他选举年的态势。

　　即使是全球风险分析师也持审慎态度。韦莱韬悦（WTW）最新的政治风险指数将菲律宾置于100分中的60分——表明存在担忧，但未达危机。在实地，开发商们似乎也持类似观点。根据研究公司ConsTrack360的数据，菲律宾建筑市场预计在2025年增长8.4%，达到19.4万亿菲律宾比索。

　　杜特尔特在海牙被拘押，以及由此引发的剑拔弩张的政治风波，进一步加剧了其盟友与小马科斯政府之间的对立。但就目前而言，大多数投资者似乎更关注基本面而非法庭戏剧。

　　开发商们足够精明，能够忽略政治噪音。关键在于政府能否切实推行既有的关键亲商改革。

　　这种势头部分可追溯至杜特尔特时期的政策决策。2017年至2019年间，中国离岸博彩运营商（POGO）的涌入曾短暂刺激了写字楼和住宅需求，尤其是在大马尼拉地区。“中国离岸博彩公司推动了写字楼和住宅的吸纳，”邦多克说。“它们的撤离给写字楼和住宅领域留下了巨大的空白。”这次撤退由监管收紧和地缘政治压力驱动，暴露了过度依赖单一需求驱动因素的脆弱性。由此产生的供应过剩问题至今仍笼罩着部分市场，特别是写字楼板块，不过邦多克指出空置率“正在逐步改善，尽管速度稳定”。

　　杜特尔特的“大建特建”（Build, Build, Build）计划则留下了更持久的印记。重大的基础设施升级，特别是在达沃和其他区域中心，持续支撑着长期的去中心化发展。但POGO事件是一个警示：如果缺乏广泛、可持续的增长作为基础，激进的扩张可能是脆弱的。

　　尽管杜特尔特的遗产以颠覆性为特点，小马科斯未来的道路将取决于政策的延续性。随着政治干扰增多，房地产行业正密切关注政府能否保持专注并兑现其承诺的迹象。

　　“开发商们足够精明，能够忽略政治噪音，”第一太平戴维斯（Santos Knight Frank）咨询总监洛维尔·塔莱昂（Lovelle Taleon）表示。“关键在于政府能否切实推行既有的关键亲商改革——例如《便捷纳税法》（Ease of Paying Taxes Act）和《外国投资法》（Foreign Investments Act）。”

　　对《通行权法》（Right of Way Act）的修订，以及基础设施的持续推出（特别是通过公私合作伙伴关系PPP和援助支持的项目）也将至关重要。如今，商业信心更取决于实际成果而非政治辞令。

　　高力国际的2025年展望强调，政策的延续性是维持投资者信心的关键。与此同时，惠誉评级（Fitch Ratings）维持了菲律宾的BBB信用评级，认为基础设施建设的势头是对冲政治风险的缓冲。

　　这一系列项目为市场提供了坚实的支撑。在8.8万亿比索的“建设更好更多”（Build Better More）计划下，198个具有重大影响力的项目将覆盖交通、能源、卫生、信息技术、供水和农业领域。旗舰项目包括大马尼拉地铁（预计2032年部分投入运营）、巴丹-甲米地互联大桥（2025年动工）以及旨在加强米沙鄢群岛连通性的班乃-吉马拉斯-内格罗斯岛大桥。

　　除了刺激作用，这波基础设施浪潮已在重塑发展重点。改善的连通性正吸引投资者关注曾经远离投资版图的二线城市和区域中心的增长走廊。

　　然而，前路并非一帆风顺。第一太平戴维斯的数据显示，在马尼拉大都会的写字楼市场，2024年空置率达到19.8%，预计到2025年底将升至22%。

　　“虽然空置率仍高于疫情前水平，但在全球大多数市场中，这仍将被视为健康水平，”塔莱昂说。“它们正在逐步改善，尽管步伐稳定。”

　　住宅供应过剩是另一个挑战。高力国际报告称，截至2024年第三季度，大马尼拉地区未售出的公寓库存达到75,300套，估计需要5.8年才能消化。二级住宅市场的空置率也攀升至17.4%，这是POGO撤离的后续影响。

　　政治不稳定对菲律宾来说并非新鲜事。随着时间的推移，房地产行业已发展出一种运作上的“肌肉记忆”，能够不断调整、吸收冲击并找到前进之路。但正如韦莱韬悦政治风险指数所示，市场认知仍然重要。如果改革执行不力，或者政治噪音开始干扰日常运营，这种深层的信心可能会开始动摇。

　　不过就目前而言，开发商们仍保持专注。只要业务不受干扰，他们似乎就准备继续建设。2025年带给我们的启示，或许不是面对混乱时的抗争，而是保持定力。在一个长期由波动性塑造的市场中，对政策执行力的信任，可能被证明是其最坚实的基础。