随着菲律宾吸引更多投资者，房地产在马尼拉以外扩张

　　对于菲律宾而言，幸运的是，对国际市场的接触减少以及对业务流程外包（BPO）行业的大量投资使该国的房地产市场免受全球和地区金融衰退的一些最严重影响。随着公司继续寻求菲律宾更多的外包需求，对办公室和住宅空间的需求将随之而来。

　　当前位置

　　根据菲律宾统计局的数据，从2014年初到2016年底，按当前价格计算，菲律宾房地产行业的总增加值（GVA）的季度平均增长率为9.6％。2016年，房地产行业的总GVA达到4,433亿菲律宾比索（94亿美元），而上一年为4,083亿菲律宾比索（86亿美元）。租金和其他商业活动类别的增长尤为可观，2016年该部门的GVA达到9923亿波兰兹罗提（210亿美元），而上一年为8413亿波兰兹罗提（178亿美元），季度增长率平均较上年同期增长15.5％ 2014年第一季度到2016年第四季度。随着需求继续超过供应，这种上升趋势也有望在2017年出现。

　　这种增长的很大一部分是由现金充裕的私营部门推动的，因为许多大型开发商继续投资大量的大型项目。私人部门支出激增的大部分来自大型开发商，例如Aboitiz，Ayala，DMCI，Megaworld，Metro Pacific Investments，San Miguel和SM Development，而来自海外菲律宾工人的大量涌入又为金融体系增加了流动性，帮助增强住房需求。

　　随着新总统政府在2016年中期掌权，该行业唯一的压力可能是围绕未来经济和政治环境的不确定性。罗德里戈·杜特尔特（Rodrigo Duterte）总统的当选引起了一些投资者的犹豫，他们采取了观望的态度，因为杜特尔特概述了各种政策转变。具体而言，西方国家政府和私营企业对菲律宾与传统上强大的投资和贸易伙伴（例如美国和欧洲国家）之间的关系变化表示了担忧。

　　仲量联行菲律宾当地研究，咨询和评估主管克拉罗·科尔德罗（Claro Cordero Jr）告诉OBG：“投资者和开发商保持谨慎谨慎的态度。”他补充说：“他们仍在按照过去几个月的计划启动大型项目，并且将会继续这样做，因此，您不能否认风险在增加。”尽管有这些保留，强大的基础金融基本面一直持续到2016年房地产行业以前的增长趋势，并且在不久的将来几乎没有下降的迹象。

　　资本规划

　　该国的政治和经济心脏-一起构成大马尼拉大都市的城镇网络-继续推动房地产业。然而，早在1900年代初就出现了现代公共交通和城市规划的先例，街车的兴起，在后来的几十年中，随着人口的增长，为马尼拉大都会提供服务的基础设施日渐兴旺。

　　多年来，各政府部门根据政府的优先事项制定了城市未来的总体规划。这导致了部分实现的计划，例如1976年的马尼拉大都会运输，土地使用和发展规划项目，以及日本国际协力机构同时制定的竞争计划。数十年来这种不规则扩张的结果是该区域周围一系列间歇性连接的区域，每个区域都有自己的发展重点。

　　商业中心

　　目前，马卡蒂（Makati）和奥蒂加斯（Ortigas）的中央商务区，以及较新的高档Fort Bonifacio地区，仍然是该市高端零售和商业需求的堡垒。但是，传统的马卡迪商业区是马尼拉大都会地区为数不多的地区之一，近年来，由于未开发的土地变得稀缺，因此在新开发方面一直相对静止。

　　该地区较旧，较小的商业建筑引起了BPO领域公司的兴趣不大，并且由于缺乏可用的开发空间，导致2016年看到少量新塔楼。2016年上半年实现了一个主要的A级办公项目：MJ Corporate Plaza在第二季度竣工后，为马卡蒂增加了16,600平方米的新办公楼。该建筑还有两个住宅项目，即两个中央和萨尔塞多广场，两个项目也在第二季度完工。

　　该地区还有更多的项目在进行，马卡蒂（Makati）坚定的阿亚拉（Ayala）建造了三座办公大楼，并在该区域的中心开设了一家新酒店，称为阿亚拉（Ayala Triangle）。中心区域包括Ayala三角花园，餐厅和现有的38层高档办公大楼。

　　随着该地区的发展和壮大，一些较旧的建筑现在已经可以重新开发了。根据Cordero的说法，该地区超过60％的建筑物已有30多年的历史，并且运行时远远低于其建筑面积比率（FAR）的限制。因此，存在大量机会在现有的基础上建设更新，较大的项目。然而，这些重建计划并非没有挑战。现有的许多建筑物都是由数十或数百个个体所有者占用的公寓和公寓塔，每个所有者必须同意任何新的重建计划，这可能是最大的障碍。

　　在东部，快速发展的博尼法乔（Fort Bonifacio）全球城市在经过多年有序，网格化的不断建设之后，正迅速走向成熟。大多数大型新开发项目已经实现，其余大多数已在建设中，计划于2018或2019年竣工。但是，像马卡蒂一样，Fort-有时在当地被称为-对开发商仍然具有价值。希望改造现有建筑物。尽管大多数结构都比中央商务区和大多数其他地区新得多，但是鉴于10或15年前为BPO公司开发的一些低档办公空间可能会随着新的更高水平而重生，因此质量仍有可能提升值，A级空间。

　　建筑模式

　　政府应对马尼拉大都会城市压力的战略的关键部分是推动增长和发展。由于主要地区的空间有限，因此新开发项目的目标是首都地区的其他地区，例如奎松市，贝城和北埃皮法尼奥·德·洛斯桑托斯大道（EDSA），以及北部的布拉干省马尼拉所有这些地区共有的关键因素是它们与新的交通基础设施相近，包括最近建造的桥梁，高架桥和铁路系统，这对于通向这些新地区的通行至关重要。

　　这些有抱负的增长口袋基本上有两种发展模式。第一种是更加单色的乡镇模型，在该模型下，单个开发商获得了一个较大的连续区域，并使用相对统一的总体规划设计来构建具有住宅，商业，零售和办公空间的多功能社区。“住宅项目的需求减少了；然而，商业发展一直在上升，这主要是由于BPO投资的增加。”建筑公司Visionarch总裁Daniel Terence Yu对OBG说。“例如，混合使用的项目一直是该行业的主要趋势，总是包含BPO空间，然后为购物商场提供消费者，为住所提供租户。”第二种模式在同一地区托管竞争的开发商。

　　城市扩张

　　集中增长的地区之一是位于Balintawak的North Luzon Expressway脚下的North EDSA。该位置的主要优势是它既靠近Balintawak轻轨运输站，也靠近Skyway第三阶段匝道的未来站点，与两个站点相比，居民可以直接驾车20分钟到达Makati。当前存在的加时通勤。

　　这项Cloverleaf开发项目的主要建设者是Ayala Land，该公司将原纺织厂的11公顷土地改建为中央计划的多功能开发项目。该场地的约35％将分配给住宅项目，首先是占地1.4公顷的Avida Towers大楼，该大楼建成后将容纳约2000个单位，并计划于2019年开业，而2020年将在Alveo Towers中再提供600个单位。该项目的一部分将保留给众多零售和商业开发用途，其中包括将于2017年底开业的40,000平方米的区域购物中心。

　　在马尼拉大都会地区，越来越难以找到各种类型的空间，紧接在帕西格市（Pasig City）的新兴海湾地区可能是该市下一个令人垂涎的地区。湾区吸引了许多希望在该地区加盖邮票的开发商的注意力，其中最活跃的是SM Development，目前正在开发数千个新的住宅单元。截至2016年9月，海湾地区共有大约10,000套公寓，预计到2020年还将有18,000套公寓可供使用。

　　在马尼拉大都会以外，其他受到商业和旅游业增长推动的新兴领域包括北伊洛戈斯，潘加西南和塞布鲁。后者的土地价值目前仍然相对较低，尽管迅速上涨的价格为希望现在开发并在以后获得更高利润的开发商提供了沃土。

　　总统的故乡达沃（Davao）是另一个不容小discount的领域，很可能在即将到来的国家预算中增加投资。此外，克拉克国际机场周围的土地是一个潜力巨大的独特地区，如果在机场进行了计划的翻新和扩建，并且马尼拉大都会的公交和道路连接到位，这可能会有益于该地区的重建。

　　办公空间

　　到2016年，办公空间需求仍然强劲，但马尼拉大都会七个主要商业区的空置率在2016年第二季度均不到10％，部分增长可能是由于2015年推迟的项目造成的需求被压抑仲量联行的报告显示，空置率最低的是麦金莱山和奥提加斯商业区，为1％，博尼法西奥环球城和阿拉邦紧随其后，分别以3％紧随其后（新开发的Filinvest 2和Filinvest 3达到了阿拉邦的全部产能）。马卡蒂（Makati）地区的空置率为5％，其次是贝城（6％）和奎松市（8％）。截至2016年第二季度，马卡蒂的房地产价格仍然最高。每平方米的资本价值从P105,000至P192,000（$ 2220-4060），该地区的写字楼价格也是全市最高的，租赁价格从每月每平方米P560至P1,260（11.85-26.66美元）不等。博尼法西奥全球城市在两个价格上均排名第二，平均资本价值为每平方米P110,000-150,000（$ 2330-3170）和每月租金每平方米P630-1,030（$ 13.33-21.79）。

　　马卡蒂（Makati）和奥里加斯（Oritgas）区是办公楼最集中的地方，总共有270万平方米的空间。马尼拉大都会地区剩余的300万平方米库存分配给其他市区，其中大部分位于Bonifacio Global City，McKinley Hill，Bay City，Quezon City和Alabang。随着开发商争相购买价值280万平方米的新设施来满足不断增长的需求，预计这570万平方米的总面积将在未来四年内增长49％。“房地产开发商之间的竞争越来越激烈，参与者试图通过加快项目的推出和交付以增加收入来抓住不断增长的办公市场以及随之带来的住宅和零售机会的份额，”董事长伊斯梅尔（Ysmael），开发者Ortigas＆Company的总裁兼首席执行官告诉OBG。“增长集中在主要的城市地点，因为那里集中了就业和消费支出，这也导致垂直的多用途开发成为该行业扩展其投资组合的理想解决方案。”

　　计划在2020年底投放市场的一些重要项目包括由Ayala Land开发的位于马卡蒂的Alveo金融大厦；Bonifacio Global City的企业中心二号（Ayala Land）和住宅区三号楼（Megaworld）；麦金利山（Megaworld）的麦金利西校区建筑物；位于贝城的SM Three E-com（SM Development）和Filinvest Cyberzone Pasay Tower One（Filinvest Land）。

　　　住宅

　　预计低端住房也将增加，政府将通过一系列举措来鼓励低端住房的发展，这些举措的重点是为积压的富裕居民提供住房。对于购房者而言，努力包括免税购买和从房屋发展共同基金获得政府补贴的抵押贷款利率，以及其他援助。在供应方面，国家长期以来一直要求利润更高的高端公寓和共管公寓的开发商以与其更高档次产品相关的固定比例建造经济适用房，尽管过去对这一问题的遵从性证明有点不一致。

　　2015年住宅销售申请的放缓是短暂的，因为住房和土地使用监管局在2016年前五个月颁发的许可证总数达到144,753，比2005年发布的95,532许可证增长了52％ 2015年同期。这一上升表明，对住宅市场的信心增强，同时政府对发展社会化住房的要求得到了更大的遵守，因为1-5月平衡住房合规单位的销售许可同比激增331％ 2016年期间。

　　投资信托

　　新政府的证券交易委员会（SEC）重新审视了长期休眠的房地产投资信托（REIT）机制，以期在多年不活动后恢复金融产品。2009年，当对投资工具进行严格限制时，房地产开发商很大程度上放弃了该机制，因为该机制过于严格且无利可图。结果，自最初通过2009年法案以来的五年中，该国没有启动任何房地产投资信托基金。

　　投资者关注的一个问题是要求公开发行大部分资金，这意味着发行公司最多只能持有该信托的49％的股份，因此可能失去对开发的控制权。此外，希望设立房地产投资信托基金的房地产公司必须对房地产投资信托基金的总公平市场价值缴纳12％的增值税。

　　为了重审该法律，美国证券交易委员会于2016年7月宣布，它将对房地产投资信托基金结构的政策进行审查。该研究已于10月完成，并提出了将最低公共所有权要求降低至33％的建议。这项宣布是一次错误的胜利，因为必须首先更改用于管理财产和股票转让税以及房地产投资信托基金运营本身的税收规定，然后才能对证交会进行法律上的任何更改结构体。

　　如果这些条件将来变得更加令人接受，那么大公司可能会很快赶上这一潮流，拥有数百亿比索的资产。如果进行修订，此举还将通过仅需3亿菲律宾比索（合630万美元）的最低资本要求，为中端企业提供替代融资，并通过强制性SEC备案为该行业带来更高的透明度，从而标志着进一步的发展。市场的成熟。

　　　外表

　　在强劲的宏观经济环境，资金充裕的投资者以及计划在未来十年内建设的一系列项目的推动下，房地产行业在未来几年将继续呈现强劲增长。在马尼拉大都会地区以及全国其他快速发展的二级城市中，不断有大量的新住宅和综合用途项目。

　　BPO行业是该城市增长的主要驱动力，该行业最初以相对合理的成本刺激了大型平面建筑的建设。不过，这可能会在未来发生变化，因为随着新库存的流入开始减少，租金不可避免地开始攀升。新设施建设的放缓不仅标志着BPO公司转移到该国其他地方的廉价牧场上，而且还意味着可能在最密集的地区对现有库存进行再开发。同时，预计马尼拉大都会快速发展的次区域将实现强劲增长，其中大部分将受益于完成的重大交通基础设施项目的建设，这些项目将它们与该地区的其他主要地区联系在一起。