新冠肺炎疫情发生时的菲律宾房地产行业

　　在过去的几年中，我们看到了马尼拉大都会区健康的住宅市场。在预售细分市场中，从2016年到2019年，我们平均每年推出41,000套，并且在预售市场上每年平均购买约50,000套。2018年，我们在马尼拉大都会预售市场上看到了创纪录的高吸纳量，约有57,000套。即使在涵盖转售或租赁共管公寓的二级市场上，需求也相当强劲。这是尽管新单元已大量建成，特别是在湾区，但在此期间二级市场的空置率徘徊在10％至12％之间的主要原因。

　　不稳定的环境但鉴于全球和国内宏观经济的不稳定状况，我们可能会在未来12个月内看到马尼拉大都会市场的推出和预售速度较慢。

　　根据各开发商截至2019年第四季度的建设进度表，菲律宾高力国际（Colliers Philippines）预计，今年马尼拉大都会主要地区将完成约14,000套住房的建造。估计有79％（约11,000个单位）将在湾区。这些已经售出，开发人员能够以最高价预订。关注的是二级租赁和转售市场，尤其是在某些子市场中，这些需求主要由菲律宾离岸博彩运营商（Pogos）驱动。如果价格走软，开发商可能会停止推出。

　　如果COVID-19的情况恶化，我们预计马尼拉大都会某些商务区的需求将下降，而使用量则会放缓。考虑到中国投资者的需求放缓，特别是在需求主要由Pogo驱动的商业区，Colliers认为，马尼拉大都会二手住宅市场的空置率将从2019年的11％上升到2020年的16％至18％之间。

　　如何回应

　　菲律宾高力国际最初指出，被压抑的需求和低利率环境应能维持住宅需求，尤其是如果商业活动在2020年下半年反弹之前。但是总体而言，需求和价格可能会受到长期需求的挑战。因COVID-19大流行而中断，并可能导致失业增加。

　　那么住宅开发商和投资者/最终用户应该如何应对？

　　开发人员应考虑提供更灵活的套餐或条款来吸引买家。现在是考虑和引入创意租赁模型的最佳时机。这对于拥有大量可随时使用（RFO）单元的开发人员而言尤其重要。他们还需要强调财产管理，因为这对建筑物的健康和安全至关重要。首先，他们应考虑雇用全球认可的物业管理公司。

　　同时，最终用户和投资者现在应该利用更多的机会来为预售和次级项目商讨更好的定价机会。投资者，年轻的专业人士和早期的嵌套者应该在子市场中探索公寓单元，在这些子市场中，仍有增值潜力，并且先前的价格上涨受到最终用户需求旺盛的影响。

　　恶劣的环境

　　零售业也面临着恶劣的环境。由于大流行，购物中心无限期关闭。

　　甚至在关闭之前，菲律宾高力国际（Colliers Philippines）指出，由于游客人数的下降，尤其是来自中国和韩国这两个菲律宾最大市场的游客减少，奢侈品零售业可能会立即受到挤压。当然，对整个吕宋岛实行加强的社区检疫会加剧这种情况。

　　由于预计经济活动将放缓（政府目前预计GDP增长率将从最初的6.5％降至7.5％增长5.5％至6.5％），国内消费在短期内可能会减弱。需求可能取决于政府为刺激菲律宾经济而推出的任何缓解措施或刺激方案。但是目前，主要的受益者可能是食品，药品和卫生产品等基本物品的零售商。在此期间，包括具有餐饮配送和药店的在线零售商应从中受益。

　　回顾策略

　　菲律宾高力国际（Colliers Philippines）认为，对于购物中心租户而言，这是一个重新审视其战略并进一步探索实施线上线下战略的机会。咔嗒声应与砖块互补。我们认为，较小的租户应最大限度地利用购物中心运营商的在线销售平台，并瞄准开始接受在线购物的老年人。在COVID-19危机过去后，购物中心经营者和租户也应开始排队进行营销，以重新获得需求。

　　我们相信房东应提供短期租金减免措施（无租金优惠）以支持零售商。值得一提的是，一家大型购物中心运营商已经实施了此计划。购物中心重新开放后，应通过良好的通风和消毒措施确保购物中心的卫生标准。

　　区域影响

　　同时，COVID-19如何影响亚洲其他市场？正如我们最新报告《 COVID-19：对亚太占领者房地产市场的影响》所述，我从该地区各个Colliers办事处同事的报告中总结了以下内容。

　　在中国，由于COVID-19，公司的业务活动已经减少。但是，某些领域（如在线购物，在线教育，制药和医疗保健）受影响不大，甚至可能实现销售增长。尽管占用者已经引入了在家工作和分工操作安排，但新加坡对COVID-19的影响不大。Colliers希望占用者从长远角度看待他们对加速技术采用，经过健康认证的建筑物以及弹性和核心战略或分公司办公地点的关注。迄今为止，在日本，COVID-19的影响是有限的，尤其是在办公市场中。同时，东京和全国其他城市的空置率低，办公室租金也上涨。

　　回到菲律宾财产，显然存在一些不确定性。Colliers告诫，在其他细分市场开始复苏之后的很长时间内，某些行业可能仍会继续受到大流行的影响。