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最终指南：如何在菲律宾投资房地产
2020-07-17 10:48
这是由该国强大的宏观经济环境带来的，在该环境中，最终用户（消费者），投资者和政府在其持续繁荣中发挥了作用。
菲律宾房地产状况
在消费者方面，诸如为想要住在办公室附近的员工提供住房以及来自OFW的大量汇款（其中超过50％投资于房地产）等因素，加上城市人口的增长，是推动人们需求增长的催化剂。公寓，住宅单位以及满足这些房主需求的企业。
对于投资者而言，马尼拉大都市内外对新住宅和混合用途项目的需求不断增加，为他们提供了充分的理由进行投资和增长资金。
最后，由政府启动的近期项目和发展，例如连接QC和Bulacan的MRT建设，改善的道路网络以及机场的扩建，都是推动房地产项目进一步发展的一些因素。
老实说，我并不需要阅读任何报告来证明我国房地产业的持续繁荣。
在过去的几年中，我已经在我们居住的地方看到了多个新公寓和住宅单元的建筑。我注意到大公司和私人投资者对公寓，公寓和联排别墅进行的多种建造。
即使是小型企业，在准备发展的地区也如雨后春笋般冒出来。
什么是房地产
房地产被定义为“由土地或建筑物组成的财产”。这包括土地上的所有自然资源。
房地产类型
住宅
指各种房屋，包括联排别墅，公寓等。
商业地产
包括购物中心，购物中心，商务办公室，教育和卫生大楼等
产业
包括制造产品的仓库和建筑物或土地。用于研究，存储和分配的建筑物也属于此类别。
土地
指空地，牧场和农场。此类别包括未开发的房产。
在菲律宾哪里可以找到物业购买：
在互联网成为我们生活的重要组成部分之前，找到房地产清单的唯一地方是报纸。
那东西上面有很多人想卖掉的东西的清单，其中很大一部分用于房地产。
如今，房地产清单可以方便地在网上发布。您甚至还会通过经纪人发布或网上论坛定期在Facebook上看到它们。
但是，如果您想知道在菲律宾哪些地方可以购买房地产，那么此部分适合您。
房地产投资如何运作
我很少看电视。但是，当我这样做时，我似乎总是会偶然发现那些展览，在那里他们购买了废弃的房屋，然后将其改造成令人难以置信的东西，而您永远也不会认为一个恶臭坑看起来会如此好。
在房地产中，这种“购买，翻新，出售以赚取利润”策略的术语称为“翻转”。这是房地产可以通过租金或原始加价（减去装修费用）直接加价产生收入的多种方式之一。
为了使事情变得简单，房地产投资就是为了获得利润而购买或拥有一块房地产。
因此，无论这是您仍要购买的新公寓还是家庭拥有的仓库，如果您可以出售它或出租它以提供某种形式的收入，那就是房地产投资。
甚至还有一种众筹形式的房地产投资，其运作方式类似于共同基金。
如何在菲律宾购买物业（常见问题解答）？
一般而言，在菲律宾购买一块物业就像完成所有要求并获得经过公证的销售契据一样简单。
但是，虽然这个过程听起来很简单，但是根据要购买的房产的类型，可能涉及许多步骤。
完成以下所有步骤通常需要一个月左右的时间。
转让土地和公寓业权的法律步骤
买卖双方之间就财产买卖达成了交易。律师创建并公证绝对销售契据（SoAS）各方从BIR获得土地税声明，并将其提交给城市评估员办公室房地产税将由买方在市财政办公室支付。市评估办公室确定物业的市场价值。买方将向转让人办公室支付转让税。跟单印花税和资本利得税在BIR的办公室支付。契据登记处现在将取消卖方对财产的所有权，并将新的所有权授予买方。买方获得了新标题的副本，并访问了评估办公室以要求纳税申报。融资策略会有所不同，但事先与您的银行讨论获得原则批准（AIP）可能是一个好主意。
从本质上讲，这是银行的担保，同意根据您的财务状况和/或信用记录向您借钱。
另外，与可靠的房地产经纪人合作可能会大有帮助，因为他们可以为您提供有关您感兴趣的房地产类型的信息和见解。
房地产文件类型
出售合同（CTS）–说明开发商达成的在达成销售条款后将财产所有权转让给买方的协议的文件。物业全额付款后，将执行销售契约。
买卖契据–具有法律约束力的文件，反映了买卖双方之间关于财产买卖的协议。
公寓产权证书–契据登记处签发的反映所有权证明的文件
房地产声明（税收声明）–由城市评估员维护的文件，其中显示了房地产的市场和评估价值，作为征收房地产税的基础。
与在菲律宾购买物业有关的交易费用和收费
| 收费标准 | 量 | 由...支付 |
| 注册费用 | 1％ | 买方 |
| 跟单印花税 | 1.50％ | 买方 |
| 地方转让税 | 0.50％至0.75％ | 买方 |
| 公证费 | 1％至2％ | 买方 |
| 资产增值税 | 6％ | 卖方 |
| 房地产经纪人费 | 3％至5％ | 卖方 |
笔记：
公证费另议本地转移税：马尼拉大都会（0.75％），省份（0.5％）跟单印花税：基于售价或公平市场价值（以较高者为准）资本利得税：在出售或转让或确定为资本资产的财产期间发生的交易税。价值（6％）是根据售价或公平市价（以较高者为准）
通过房地产赚钱
前面我们提到了“翻转”是如何在房地产中赚钱的策略。在本节中，我们将介绍通过房地产赚钱的3种主要方法。
物业价值上升
你买东西，它的价值增加了，你卖钱了。经典买卖动作。当然，并非所有房地产的价值都会上涨，这是房地产（与任何金融投资一样）所涉及的风险之一。
投资者可以通过并购策略获利，也可以通过低价开发/翻新卖出高价。
低买高卖类似于收藏品中使用的原理。假设您购买了珍藏版的蝙蝠侠玩具。
在十年内，对产品的需求将其价值提高了五倍。
同样的方法也可以适用于房地产，这取决于您是否能够对获胜的财产进行评分。
第二种方法涉及购买一块土地或财产，进行开发（或翻新），然后以其认为较高的价值出售（翻转）。
租金产生的现金流量
想要在地铁中生活的便利和福利的中等收入家庭数量的增加是最近几年推动公寓和公寓租金需求增长的主要原因之一。
投资者利用了这一增长趋势，并仅出于租金收入目的（甚至通过AirBnB）购买了这些住宅单位。
请注意，例如，如果您正在考虑投资公寓，实际上并不需要先付清所有资本。
例子：我的一个朋友在凯蒂普南（Katipunan）购买了一个单元，并将其出租。在过去的几年中，这为他提供了稳定的现金流来源。
这种策略为像我这样的普通人打开了投资之门，否则他们将没有钱进行“投资”。
租金收入应足以支付所有者为该单位支付的摊销费用（请参见下面的2％规则）。
一旦全额支付，租金支付将大大增加，房主可以保留该租金或将其再投资购买其他单位。
辅助利润
有时，您不能通过直接出售或从您拥有的财产中获得租金来获利。
收入可以由位于您的物业内或附近的微型企业产生。
例如，假设一个投资者拥有一个商业空间。看到出租他的公司的商机带来的商机，他将自动售货机放到大楼里以产生更多的收入。
菲律宾的房地产税
税收正在征税。挑战不仅是钱包的负担，还在于头脑中的挑战，尤其是因为您需要熟悉法律。
俗话说，死亡和税收是世界上唯一可以确定的事物-当您对规则和法规一无所知时，税收确实可以判处死刑。
对于购房者而言，了解amilyar是拥有一块房地产所要承担的最艰巨的责任之一。
但是，有可能使财务义务的征税减少一点。这是菲律宾房地产税的指南：
什么，为什么和谁征收不动产税
房地产税，通常被称为amilyar，是地方政府对房地产征收的一种税，包括土地，建筑物，土地或建筑物的改良以及机械。
根据《地方政府法规》或《 7160年共和国法》，地方政府有权汇集可以帮助公共支出的资源。引用的本地收入来源之一是房地产税。
负责支付这些费用的人是拥有财产的人，无论是住宅还是商业物业。如果您的名字在所有权和所有权证书上，则您有义务清算房地产税。
付款金额
在计算确切的付款方式时，应首先计算财产的评估价值。通过乘以公平市场价值和评估水平来获得这一点。
提到的后者根据属性的种类和用法而有所不同。在《地方政府法规》第218节中找到不同类别的评估级别的完整列表。
在计算财产的评估价值之后，请考虑您所在地区的税率。如果相关物业位于马尼拉大都会，则您必须支付该物业评估值的百分之二。
同时，省级税率为百分之一。将评估值乘以税率。
假设您在奎松市购买了房屋和地段，市值为P15,000,000。该住宅物业的土地价值为P10,000,000，建筑价值为P5,000,000。
土地评估价值：10,000,000（土地价值）x 20％（评估水平）= 2,000,000建筑物的评估价值：5,000,000（建筑物的价值）x 40％（评估水平）= 2,000,000财产评估总价值：土地评估价值（2,000,000）+建筑物评估价值（2,000,000）= 4,000,000使用评估值，您现在可以将其乘以马尼拉大都会的不动产税率，为2％。在等式中，它将是：4,000,000 x 2％= 80,000。您应支付的总金额为80,000。
回顾一下公式：
房地产税=税率x财产评估价值财产的评估价值=财产的公允市场价值x评估水平在您当地政府部门司库的土地税处缴纳税款。在某些地方，可以使用在线支付渠道。询问您的LGU是否雇用了LGU，因此您不必亲自去办公室。
付款频率
如果可以的话，您可以在每年一月底之前全额清偿债务。但是，如果您想要一个更灵活的术语，可以按季度进行分期付款。以下是您应该记住的付款时间表：
第一季度：1月31日或之前第二季度：6月30日或之前第三季度：9月30日或之前第四季度：12月31日或之前在上述期限之前付款的人通常会享受税收优惠。向您的市政府咨询如何获得此激励措施。
同时，如果您错过付款，则每月要支付2％的利息。如果您三年未清偿债务，则最高可达72％。
免除房地产税
并非所有财产都需缴税。例如，以下这类房地产免税：
菲律宾共和国拥有的房地产慈善机构，教堂，神职人员房屋或修道院，清真寺，非营利性或宗教公墓（基本上用于宗教，慈善或教育目的）当地水域使用的机械设备用于污染控制和环境保护的机械设备
其他税种
房地产税并不是您应注意的唯一与房地产相关的金融义务。实际上，在RPT之上还对特殊教育基金（SEF）征收了附加税。您有义务按物业的评估价值缴纳1％的年税。
以下是在出售，出租或购买物业时会遇到的一些其他税费：
出售和出租：
资本利得税。这是对您从出售“资本资产”获得的收益征收的税种。要在出售后的30天内付款，资产将按售价的6％收取费用。租金所得税。此类税额为增值税的12％或3％，由房主向租户收取，作为租金义务的一部分。购买：
跟单印花税。对证明承兑，转让，出售或转让义务，权利或财产的文件，工具，贷款协议和票据收取税款。当通过转让发生财产转让时，这是在绝对销售契据上征收的。金额为售价的1.5％。注册费。所有权注册为售价的0.25％，但可能会有所变化，具体取决于您购买的财产的类型。转让税。这是通过不同的方式（例如出售，捐赠或以物易物）转让不动产所有权的方法。这相当于售价（区域价值）的0.5％。或公平市价，以较高者为准。税收在征税，这是必然的。但是，如果您不熟悉它，可能会给您的钱包和福祉带来更大压力。实际上，这可能只是破坏您在新房，甜蜜房屋或房地产投资方面的经验。
花时间对它进行自我教育。可以肯定的是，它将使您摆脱财产所有者的任何麻烦。
最佳地点和房地产投资创意
有时，我们不需要重新发明轮子，只需要重新调整轮子即可。
在房地产投资方面，确切地说，相同的旧策略和公式仍然有效。
本节列出了一些在房地产上赚钱的最久经考验的想法。
2018年，菲律宾房地产业仍然看好房地产市场。
Santos Knight Frank（房地产咨询公司）首席执行官兼董事长Rick Santos说：“菲律宾房地产市场在该国看涨的经济，年轻的人口统计数据和以消费为导向的市场中保持着增长势头。”
1.住宅物业
最近几年，房地产市场蓬勃发展。千禧一代正在推动其发展，满足他们在工作附近的需求，并避免交通日益恶化。
随着家庭规模的缩小，人们更愿意在公寓中安居。
2017年，马尼拉大都会区预售住宅单元的购买量达到52,000套，比上年增长24％。
高端住宅市场同比增长28％。
不仅马尼拉大都会在增长。达沃（Davao），伊洛伊洛（Iloilo），宿雾（Cebu），巴科洛德（Bacolod），碧瑶（Baguio）等城市也见证了对住宅物业需求的激增。
最重要的是，住宅物业的需求仍在上升，并且仍然是投资和赚钱的坚实策略。
另一个原因是，越来越多的单身人士和新婚夫妇开始考虑将新房和经济适用房作为投资。这使他们从支付租金（费用）切换为支付摊销（资产）。
退休生活也是人们购买房地产的最强烈动机之一。
根据持牌房地产专家Bryan Villarosa的说法，“退休是进行大笔投资的主要原因之一。他们想最大化他们的退休金，并想住在菲律宾的新兴中心。他们考虑了生活成本，避免了恶劣的交通状况，这是一个具有城镇概念的社区，那里有购物中心，公园，教堂，景点和枢纽。”
2.旅游胜地度假屋
我国是世界上最受欢迎的旅游胜地之一。令人叹为观止的水域，丰富的动植物和奇妙的目的地等待着本地和国外的旅行者。
巴拉望，卡米金（Camiguin），巴塔内斯（Batanes），宿雾（Cebu），阿克兰（Aklan），薄荷岛（Bohol）只是最受欢迎的景点之一，每年都有成千上万的游客。
您认为这些旅客需要什么？是的，一个住所！根据DoT的报告，仅2016年至2017年间，该国旅游业的收入增长率就达到了惊人的30.68％。
3.仓库
电子商务行业的发展导致在线购物平台对仓储地点和仓库的需求增加。
不仅如此，我国的零售业仍然保持强劲，预计在未来3年内将增加63万平方米的土地。
消费者对轻松便捷的在线购物的需求推动了物流行业目前正经历着巨大的增长。
各行各业的主要参与者已经注意到并开始购买用于建造大型仓库的关键资产，以满足物流市场的需求。
Ayala土地，Villar集团，Double Dragon（由Mang Inasal创始人和Jollibee董事长共同主持），Anchor土地，是一些最知名的公司，其房地产物流投资翻了一番。
4.公寓出租
基于稳定的需求和正在建设的公寓项目数量的增加，仍被认为是有利可图的。
非常适合满足学生和初学者家庭的租赁需求（以及针对以地铁出差人士为目标的AirBnB）。如果这个地方靠近马卡蒂（Makati）和BGC等商业区，那也是理想的选择。
最大的市场份额属于中端市场，占总市场份额的64％。高端公寓项目占24％，其次是价格可承受的市场和奢侈品市场，分别为10％和2％。
5.主要道路上的空地
您到处都可以看到它们。闲置的土地，有时夹在住宅或商业空间之间。
这些空手中的一些有可能获利，您只需确定最适合的投资类型即可。
考虑其他因素，例如价格和安全性，并彻底确保从卖方那里获得合法的文件。
6.宿舍
如果您有合适且理想的宿舍位置（最好是附近的学校和/或医院），您将永远不会耗尽房客。
学生们一直在寻找一个安全而又方便的地方，作为他们在家外的家。
7.低层商业建筑
无论是银行还是洗衣店，食品摊，咖啡店，汇款中心，小型超市等的出租商业单位，低层的商业建筑都是一项非常有利可图的投资。
租赁合同的期限为5到10年（对于银行而言），因此，如果您与其中一个签订协议，则可以确保在相当长的时间内有稳定的房客。
或者，您也可以提出将其作为办公场所租赁，因为菲律宾房地产行业报告马尼拉大都会地区同比增长4.3％。
6房地产投资提示
这是事实，房地产投资通常涉及巨额资金（至少从一般角度而言）。我为什么要提这个？
简单：强调在投入和辛苦赚来的钱之前做功课的重要性。
在本节中，我们整理了一些最受欢迎和有效的提示，以增加您在房地产投资中成功的机会。
1.地理位置和目标市场
我在本文中提到，识别饥饿市场比拥有优质产品重要得多。以类似的方式，可以将核心概念应用于识别和归零要投资的房地产。
您可能已经听说过（并同意）关于房地产，位置绝对至关重要。但是，尽管这是事实，但有一个经常被忽视的因素可能与地理位置同样重要。
您的目标市场。
这是一个例子。公寓项目根据不同的价格点进行细分。
您可能也注意到了，是吗？在同一个开发人员的指导下，公寓的价格将低于其他产品。
原因？
他们想要某种东西来提供每个独特的细分市场（低，中，高收入）。
这样做可以使房地产开发商充分利用中低收入个人和家庭寻找住房或租房的购买力。
请注意，此策略重点放在目标市场上，而不仅仅是位置。
想想看：您可能拥有镇上最好，最豪华的公寓建筑，但是如果周围家庭的收入和该地区的总体发展不太适合，那么没人会负担得起您的要价。
如果您在构建公寓时考虑到中低收入人士的财务能力，那么您可能会更有可能获得更高的机会，而不是寻求高水平的经验，而是为单位租赁或购买房屋。
同样的想法反过来适用。
2.确定增长领域
超出城市热点地区的土地开发和道路建设可以作为预测房地产价值潜在增长的良好指标。
甚至有消息称，将在以前空置的房屋上建立新的购物中心或商业机构，这可能会激发其周边地区的进一步发展。
请注意，公寓传单上的地图似乎总是显示出它们距主要商业机构有多近？
因为人们想住在方便的地方。
而这种便利是吸引他们决定并选择住在那里的吸引力的一部分。早些时候，我提到了将QC连接到SJDM Bulacan的MRT 7号线的建设。
我不是专家，但我敢打赌，一旦整个项目启动并运行，火车网络附近的房地产价格将大幅上涨。人们将不再在“距离太远”的地方找到这些地区，并增加了他们考虑在那里购买房屋的机会。
作为投资者，如果您所收购的区域或房地产不断发展和改善，对您来说是个好消息，因为它可能导致其市场价格上涨。
Bryan建议，在购买公寓时，请使用每平方米的价格来确定投资回报率。跟踪时间变化，并研究该地点附近兴起的未来项目。那些最接近的人可以使您的钱享有更高的回报。
3.投资计划很重要
确定增长区域或确定要投资的物业后，您应该按照ROI（投资回报率）计算投资时间表。
制定一个计划来显示投资回报率的估计时限将是有益的，因为它将使您对它将产生的收入以及何时开始产生收入有所了解。
您不想等待10年才开始产生利润，对吗？或仅仅因为您没有对租赁单元进行相应定价而达到收支平衡，甚至在某些情况下可能会亏损。
通过制定包含各种详细信息（预计的支出和收入）的投资计划，您可以简化整个流程并做出经过计算的决策。
为了给您带来一个想法，下面是一个简单的示例，该示例显示了公寓单元的ROI的计算（假设已用现金全额支付）：
请注意，显示的数字仅用于说明目的，可能无法准确反映当前的市场价格。
4.您的投资应符合您的财务目标
您对该投资的总体财务目标是什么？您如何计划从房地产投资，一次性大笔交易或通过租金产生的现金流中赚钱？您的财产预计每年升值多少？
这些问题旨在为您提供投资的高级视图和退出策略。
其他问题可能包括：
如果您有一个出租单位，您的收入应该是多少？
答：金融房地产专家建议至少占房地产总价的2％。
我如何知道我的房价定价是否过高？
答：根据其他类似物业的定价方式和其他相关因素来确定其公平市场价值。
5.做调查
在购买房地产之前，建议采取以下步骤来做出明智的投资决定。
开发人员背景
检查开发人员的跟踪记录。例如，在某些情况下，公寓开发人员无法遵守工地的建设期限。
检查现有所有者的反馈。并非所有的开发人员都是平等的，并且至关重要的是，您必须与那些信守诺言并拥有良好业绩记录的开发者相识并开展业务。
确定您的融资策略
您会通过融资还是贷款为物业预付款？选项包括通过银行或PAGIBIG（HDMF）进行融资以支付余额。
通过事先执行此操作，您可以准备必要的文件并获得银行的原则批准，以确保您有足够的资金来进行投资。
参加开放日参观和现场参观
实际检查房地产不仅可以为您提供评估其投资潜力的第一手经验，还可以使您更好地了解当前市场价格，并增加对特定市场的了解。
它还提供了与其他投资者，房地产经纪人以及客户本身建立联系的机会。与他们聊天，提出问题。
您也许可以对将来可以使用的一些有价值的信息进行评分。
物业管理应接受检查
例如，在购买公寓时，您还应该检查该地区的设施和设施的整体质量。
它们可以用作指示这些单位是否符合其广告和要求的真实内容。
考虑一个止赎财产
本文前面的部分介绍了可以在其中购买止赎房产的网站。
这怎么可能是一个有利可图的主意？通常，止赎房产的价格远低于其市场价值。考虑到这一点，您可以：
翻转–低价购买，翻新然后以更高的价格出售买入并持有–以较低的价格买入，等待其升值，然后卖出（请注意，当它无人看管的时候就没有现金流在发生丧失抵押品赎回权的税收–当您赢得拍卖财产的出价并且房主决定赎回它时，市财务办公室将退还您所支付的全价加上2％的每月利息（从销售日期到赎回日期计算）租金收入–如果您发现潜在的有利可图的财产，则可以进行一些装修并将其出租（封闭式住房，商业空间等）
6.外包
财产所有者还可以“外包”出售和维护其财产所需完成的大部分工作。
大多数主要的房地产开发商都向业主提供租赁服务，以帮助您做广告，预订，清洁和汇出房地产租金收入。
可以通过一小部分经常性租金收入或通过支付第一个月的租金（如果是长期的话）向他们补偿。
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